【前編】生産緑地「2022年問題」から考える『指定解除の2022年を巡って、生産緑地オーナーはどう動くのか〜株式会社さくら事務所〜』

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不動産市場における「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか。
東京五輪開催や消費税増税、低金利施策などと同様、土地・不動産の価格や需給に大きな影響があると言われています。
その中身や背景について、購入者の立場に立った不動産コンサルタントとしてメディアでもお馴染みの、株式会社さくら事務所会長 長嶋修氏に伺います。

東京ドーム900個分の農地が、宅地として新たに市場に出回る

Q:まず、生産緑地とはどういうものか教えてください。

A:80年代後半のバブル期に急激な地価高騰が起きた時、政府はまず宅地供給を増やそうとして、東京・名古屋・大阪の都市部にある農地への課税強化策を取りました。1992年に固定資産税・相続税を宅地並みに厳しくして地主が土地を手放すよう促したのです。一方、農業を続けたい地主にも配慮し、原則30年間は農地のままとすることを条件に、宅地並み課税を回避できるようにもしました。固定資産税軽減の維持や相続税納税の猶予といった特例が設けられ、この条件に則って指定を受けた土地が生産緑地です。

指定を受けて宅地にできなかった土地、それらが30年の期間を経て指定解除を受けるというタイミングが近づいています。今、全国にある生産緑地1万3000ヘクタールの8割方は1992年に指定されたものなので、そのちょうど30年後に当たる「2022年」に宅地の需給バランスに大きな影響があるのではと考えられているのです。

Q:指定解除によって、農地として届けられている生産緑地が大量に宅地として放出されるということですね。実際、そのようになるのでしょうか。

A:実は、自治体の動きは未だのどかなものです。2016〜17年に掛けて生産緑地の地主農家にアンケートを実施しているのですが、指定解除に向け「農地を売る予定はあるか」という問いに対し、「今のところ、予定はない」と答えた人が大半でした。5〜6年先の話ですから、そのような答えになるのは必然でしょう。その真意を推し測れば、本当に売却する気のない方もいるのでしょうが、跡継ぎ世代とまだ話し合いすら行っていない段階なので、とりあえずの回答として答えただけではないのかとも考えられます。 2017年の法改正によって、申請すれば10年の指定延長が受けられるなどの対策は打ち出されていますが、それだけでは焼け石に水でしょう。少なくとも生産緑地の2割、多く見積もれば3割は宅地として市場に出てくるのではないでしょうか。3割というのは、東京ドーム900個分に当たる規模ですから、相当なものです。

かなり偏在していますが、首都圏で言えば東京23区城西の練馬区・世田谷区・杉並区であったり、城北の足立区・葛飾区にも生産緑地は固まってあります。そうした土地が大量に売りに出される可能性があるわけですね。

生産緑地の転用用途は、マンション、戸建て、そしてアパート経営

生産緑地
Q:市場に出るというのは、どのような形になるでしょうか。

A:まず一般的なセオリーでは、まとまった土地がある場合、立地条件の良い順にホテル、マンション、一戸建てとしての売却が検討され、売却しないのであるのなら、アパート経営などが選択肢となるものです。生産緑地であれば、駅に近いなど立地が良ければ新築マンションにできる可能性はありますが、全般的に交通の便があまり良い場所にはないので、一戸建て用地としての売却が考えやすいでしょうし、売却しない場合はアパート経営となるでしょう。

Q:個々の生産緑地の面積はどのくらいのものですか。

A:農家による水田の最小所有単位が1反なのですが、これは300坪、990平米で、このサイズの土地が多いでしょう。建売開発の世界では「1反開発」といって、真ん中に私道を入れて6戸ほど建てるパターンがあるのですが、そうした形で宅地として出てくるケースはあると思います。
十分なスペースがあれば、例えば介護施設などを建てて売却したり、長期で賃貸されるケースもあるでしょうが、全体からすればごく一部の話かと思われます。

実際の動きはまだ鈍いが、強力な営業攻勢で売却圧力も

生産緑地
Q:2022年よりも前に、生産緑地オーナーに動きはあるでしょうか。

A:生産緑地のメリットとして固定資産税の軽減のほか、相続税支払の猶予がありますが、指定解除になるとそれもなくなります。支払猶予を受けていたものに対し、遡って利息も含めて支払を行わなければならないので、まとまった資金を用意するために土地売却を急ぐケースはあるかもしれませんね。支払えないのであれば農家を継続することになりますので、各人がどちらを選択するかによります。

後は、生産緑地オーナー周辺の動きとして、2017年頃からハウスメーカー各社が猛烈に営業攻勢を掛けています。「これから宅地が大量放出されるから土地や不動産価格が下落する、高く売却できる今の内に売ってしまったほうが良い」というロジックですね。中にはハウスメーカーに対して、そうした営業を行うためのコンサルティングサービスなども出てきているようです。

(プロフィール)
株式会社 さくら事務所 会長
株式会社 長嶋修事務所 代表取締役社長
長嶋 修

不動産デベロッパーで不動産売買業務全般を経験後、業界初の個人向け不動産コンサルティングを行う消費者エージェント企業、さくら事務所設立。様々な活動を通じ、「購入者のみの立場に立つ、マイホーム購入コンサルタント」第一人者の地位を築く。マイホーム購入・不動産投資など不動産購入ノウハウに留まらず、業界・政策提言や社会問題全般にも言及するなど、精力的に活動している。
NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会 理事長、株式会社 しあわせな家 取締役、一般社団法人住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会 理事。
著書・マスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演実績多数。
近著『5年後に笑う不動産』(ビジネス社)

さくら事務所
https://www.sakurajimusyo.com/

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