【前編】レオパレス21「運用型信託会社」設立!資産承継・資産形成のサービス強化へ『不動産業界で2番目に「運用型信託会社」の免許を取得!〜レオパレス信託株式会社〜』

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2018年5月、レオパレス21のグループ会社であるレオパレス信託株式会社が、金融庁より「運用型信託会社」の免許を取得し、同年7月に開業しました。信託とはどういうもので、「運用型信託会社」になることで、どのようなサービスが提供できるようになるのでしょうか。
免許取得までの道のりや、どのような方にご利用いただきたいかを、レオパレス信託株式会社の山田睦裕代表取締役社長(写真前列)と篠田亨信託営業部長(写真中列左)、そして、レオパレス21で信託プロジェクトに尽力したマーケット開発統括部の尾池靖理事統括部長(写真中列右)と連携企画課の高良真一郎課長(写真後列)にお聞きしました。

不動産資産の運用・管理に加え、信託により「円滑な承継」までワンストップで提供

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Q:「レオパレス信託」設立の目的・経緯を教えてください。

尾池:少子高齢化がますます加速し、世の中全体で資産管理や資産承継への不安が高まっています。当社の約2万8000人おられるアパートオーナー様も、高齢化がすすんでおり、セミナーなどの機会でも「所有する不動産を次世代に引き継ぐに当たり、サポートをしてもらえないか」という声をアンケート等で多数いただきます。相続や承継という話題は、親子のどちらからも言い出しにくいもので、サポート体制を構築する必要を感じました。また、ご所有の物件自体築年数が経過しております。築年数が古くなると、建て替えや売却を検討しなければなりませんが、その費用や手間をどのように考えるか。

このような課題の解決に、信託の仕組みが役立ちます。この機能を自前で持つことにより、当社グループとして、これまでの資産運用・管理に加え、円滑な資産承継まで、ワンストップでサービス提供ができます。また、レオパレス21のアパートオーナー様以外で同様のお悩みを持つ方々へのサービス提供も視野に入れています。

Q:今回免許を取得された「運用型信託会社」とは、どのようなものですか。

篠田:信託の利用形態には、資産をお持ちの方のご家族など個人が受託者となる「民事信託」と、信託会社など専門業者が国から免許や登録を受けて行う「商事信託」があります。

家族信託と呼ばれることもある「民事信託」は、信頼できるご家族が受託者となるので安心である反面、特に不動産を信託する場合には、信託期間が長期にわたることが問題となります。また、受託者が安定的・継続的に信託事務を行うには、不動産管理の専門知識や経験も必要でしょう。アパートなど収益不動産を信託する場合は、不動産業務に通じた「信託会社」に任せると安心です。

大手の信託銀行でも不動産信託を取り扱っていますが、通常は比較的大規模な不動産に限られ、個人保有の小規模な不動産信託については取り扱いされていないようです。また、信託会社には「管理型」と「運用型」の2種類がありますが、後者のほうが広範囲の信託業務を行えます。今回、レオパレス信託はこの「運用型」の免許を取得しましたが、金融庁による運用型免許の交付自体が2012年4月以来、実に6年ぶりのことです。不動産業界でこの「運用型信託会社」をグループで有するのは、レオパレス21が2社目であり、この分野のパイオニア的な存在だと自負しています。

そもそも「信託会社」には信託法で、お客様に対する「忠実義務」が課せられています。これは実に厳しいもので、資産を委託されるお客様のことを第一に考え、行動しなければなりません。免許取得に向けた手続きの中で、最も厳しく審査されたのがこの点です。お客様にとっては、「信託会社」であれば安心して資産を託していただける、信頼の証明となるでしょう。

審査のハードルがより高い、「運用型信託会社」の免許取得にチャレンジ

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Q:ただいまのお話にありました、「管理型」と「運用型」では何が違うのでしょうか。

高良:もともと信託業務を行う業者として、一般的には身近な信託銀行があり、信託会社も存在していました。それぞれ、信託業法に則って活動していますが、大正時代から変わらぬ法律の内容を、もっと一般の方々に信託制度を使っていただけるように、その担い手を増やそうという目的で2004年に改正されました。そこで「管理型」「運用型」の信託会社が整備されました。現在、24社ある信託会社の内、8社が「運用型」、16社が「管理型」です(2018年6月時点)。

「管理型」は免許ではなく登録制で、最低資本金や営業保証金の額も抑えられているため、参入しやすくなっています。その分、行える業務は委託者であるお客様からの指示(指図)に基づき、保存行為または財産の性質を変えない範囲内での利用行為に留まる信託、という制約があります。一方、免許制である「運用型」では受託者である信託会社に、信託目的に従って財産の運用を行う裁量があり、受託者自身が借り入れを行うなど、事業計画の立案から不動産の有効活用までを行うことが出来る、「土地信託」という商品も取り扱うことが可能です。

Q:レオパレス信託が、不動産業界で2番目に「運用型信託会社」の免許を取得できたポイントは何でしょうか。

尾池:レオパレス21の長年にわたるアパート事業の運営・管理に関する実績と、お客様の資産承継のニーズにお応えしたいという熱意でしょう。検討段階では不動産業界の信託会社は「運用型」「管理型」それぞれ1社ずつでした。

当社にとってどちらを選択するのがよいか検討を重ねた結果、免許というハードルは高いけれど、サービス提供の広がりのある運用型信託会社にチャレンジしようということになりました。プロジェクトのメンバーもこのチャレンジを「志」として強い気持ちで臨み、取得時期の目標も設定し、一丸となって取り組みました。専門分野の士業の先生方をはじめ、関係各位のご理解とご協力も大きな力となりました。

本人が望むタイミングで契約開始できる信託なら、相続をデザインできる

Q:どのような方々に役立てていただけるでしょうか。

山田:不動産という資産をお子様などに円滑に承継させたいが、それについてのお悩みや様々なニーズがあるという方に、ぜひご相談いただきたいですね。
例えば、次のようなお悩みをお持ちの方は信託活用の検討が可能です。

・相続時の資産分割や承継について、課題・問題点をお持ちの方
・代々承継してきた資産や共有資産の次世代への承継を今の内に決めておきたい方
・子供がなく将来が不安である方
・再婚などで家族関係が複雑である方
・特定の不動産資産を特定の次世代に承継させたいと考えている方
・次世代への資産承継だけでなく、次々世代への承継まで決めておきたいと考えている方
・ご自身で不動産の管理をすることが少し手間になってきた方
・ご自身の相続後、ご家族が不動産の管理に慣れていないため不安がある方
・将来、認知症になった時の不動産の管理が心配な方
・障害などの理由で不動産の管理が難しい相続人がいる方

もちろん、今現在、レオパレス21のアパートオーナー様であっても、それ以外の方でも役立てていただけます。
賃貸不動産もレオパレス21以外の管理アパートやビル・駐車場などもあることと思いますし、複数物件の中で、この物件は誰に承継させたいと指定できるのも信託ならではのメリットです。また、遺言では相続財産の全てについて決めなければなりませんが、信託なら特定の資産についてのみ決めることができます。さらに、遺言では自分の資産を誰に引き継ぐか、一次相続については詳細に決められますが、引き継いだ方がその次に誰に引き継ぐかは二次相続になるので、例え遺言に記載していても確実に行えるかは分かりません。信託であれば、次の承継まで決めることができます。

高良:相続や遺産分割は多くの場合、ご本人が「お亡くなりになった後」に、ご本人の意思(遺言)があれば、それを最優先に、法定相続分などを踏まえて、(ご本人抜きの)ご家族で話し合って決めていくことになりますが、信託は、ご本人が「ご健在の時点から」契約という形で、ご自身も一緒になって家族会議を行うことができるので、相続後はもちろん老後の生活の行く末も、ご家族全員で一緒に考え、一緒に見守ることが出来るのです。つまり、ご自身がお元気な内に、ご家族と一緒に相続をデザインできるわけですね。一緒に形づくっていくことで、ご家族の絆がより深まったという話も聞きます。これは、信託という仕組みならではのメリットと言えるのではないでしょうか。

(プロフィール)
レオパレス信託株式会社
代表取締役社長
山田睦裕
株式会社協和銀行(現株式会社りそな銀行)入行後、支店、本社審査部門等に従事。1999年10月株式会社エムディアイ(現、株式会社レオパレス21)に出向(2002年1月転籍)経理部長。その後、プラザ賃貸管理保証株式会社、株式会社レオパレス21常勤監査役を経て、2017年6月信託準備会社設立、代表取締役社長に就任。現在に至る。

レオパレス信託株式会社
信託営業部長
篠田亨
株式会社協和銀行(現株式会社りそな銀行)入行後、信託銀行子会社の設立、信託代理業務の統括部署など、主に信託業務部門に従事。2018年1月よりレオパレス21に出向し、レオパレス信託の免許取得、営業開始にプロジェクトメンバーとして参画。同年5月のレオパレス信託の免許取得とともに、現職に就任。

株式会社レオパレス21
理事 マーケット開発統括部長
尾池靖
大東京火災海上保険株式会社(現あいおいニッセイ同和損害保険株式会社)入社後、リテール部門、ホール部門に従事。2014年3月にレオパレス21に転職し士業連携仕組構築、WBS「ワールド・ビジネス・サポート」(現、GROS)企画構築、社長室長、信託会社設立プロジェクトリーダー等に従事し、現在に至る。現在、レオパレス信託株式会社(非常勤)取締役を兼務。

株式会社レオパレス21
連携企画課 課長
高良真一郎
2000年入社。2017年2月より現職。信託会社設立プロジェクトに従事。レオパレス信託株式会社 営業企画部を兼務。

レオパレス信託株式会社
https://www.leopalace-trust.co.jp/

レオパレス信託株式会社、運用型信託会社の免許を取得 ニュースリリース
http://www.leopalace21.co.jp/news/2018/0510_2448.html

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