【後編】レオパレス21「運用型信託会社」設立! 資産承継・資産形成のサービス強化へ『レオパレス信託を利用するメリットと今後の展開 〜レオパレス信託株式会社〜』

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レオパレス21グループの「運用型信託会社」として、レオパレス信託株式会社が2018年7月より営業を開始しました。
前編では「運用型信託会社」だからこそ提供できるサービスや、どのような方にご利用いただきたいかをお聞きしました。
引き続き後編では、レオパレス信託株式会社の山田睦裕代表取締役社長(写真左から2番目)と篠田亨信託営業部長(写真左端)、そしてレオパレス21で信託プロジェクトに尽力したマーケット開発統括部の尾池靖理事統括部長(写真右から2番目)と連携企画課の高良真一郎課長(写真右端)に、レオパレス信託が提供するサービスの特長についてお聞きします。

大切な財産を「いかす」「まもる」「つなぐ」「のこす」という特色を活かした信託を提案

レオパレス信託
Q:レオパレス信託が展開する事業の詳細を教えてください。

篠田:信託を扱う会社には、それぞれ得意分野があるもので、士業の方が立ち上げた会社であれば遺言信託が得意であったり、信託銀行は一般的に個人の小規模な不動産信託は取り扱わず、大規模な不動産流動化業務に関わる不動産信託の取り扱いが中心であったりします。その中でありそうでなかった、個人の不動産資産承継をサポートする信託の受け皿として、レオパレス信託は設立されました。

不動産に特化した「運用型不動産信託会社」として、「4つの信託」を取り扱うとともに、信託業務に関連した業務である、資産承継に関わるコンサルティングや不動産仲介業務も、お客様の信頼のパートナーとして行っていきます。

山田:遺言ではカバーしきれない、特定の資産についての承継をデザインできる信託においては、より深いご相談やアドバイスの必要から、兼業業務としてコンサルティング機能も備えることとしました。また、ワンストップでサービスを提供する観点から、相続の中で不動産の処分といったシーンも想定できるため、不動産仲介業務の免許も取得しております。

Q:取り扱われる「4つの信託」とは、どのようなものですか。

篠田:「土地信託」「不動産管理信託」を中心に、「特定贈与信託」「自社株信託」を加えた4商品です。
「土地信託」は、資産家の方から土地をお預かりし、当社がアパートなどの賃貸用建物を建築して有効活用を行うものです。建築などに掛かる事業資金の借り入れは、受託者であるレオパレス信託名義で行うので、委託者様ご自身で借り入れを行う必要がなく、また通常は必要とされる保証人も不要なのがメリットとなります。家賃収入から借入返済や必要経費等を控除して、収益を信託配当としてお客様にお支払いしていきます。「不動産管理信託」は、既に建築済みのアパートやテナントビルなど、賃貸不動産を当社でお預かりし、管理を行っていくものです。お客様がご高齢になるとともに高まっていく、管理面での将来的な不安や、次世代以降への円滑な承継ニーズにお応えできます。例えば、遺言では次にどなたに引き継ぐかまでの指定のみになりますが、信託の「受益者連続型信託」という仕組みを使えば、さらにその次に引き継ぐ方も指定が可能になります。お子様がいらっしゃらない場合、先祖代々の土地に建てたアパートを一旦は奥様が引き継いで、その奥様も亡くなられた後には、ご自身のご兄弟などが引き継ぐように決めておく、といったことができるわけです。

そのほか、障害のある方に将来にわたって、不動産収益を安定的にお届けできる「特定贈与信託」、これは最大6000万円まで贈与税が非課税となるメリットもあります。信託銀行で通常取り扱われているのは、金銭を信託するもののみですが、レオパレス信託では収益不動産を信託財産とする、特定贈与信託を取り扱います。賃貸収入を生活費に充てていただくことで、障害者の方の生活の安定につながります。

「自社株信託」は、所有する不動産資産の管理のため、資産管理会社を設立されている資産家の方向けの商品です。資産管理会社の株式の後継者への円滑で確実な承継を行うため、信託の仕組みを利用するものです。

Q:レオパレス信託ならではのメリットが様々ありますね。

尾池:その通りです。個人向けの不動産も対象とする「運用型信託会社」は実質、不動産業界では当社を含め2社のみですが、お互いに、この信託の仕組みを世の中に広めていこうと話しています。信託とは、「財産を所有する方が、信頼する相手に財産を移転し、財産の管理・承継などを託す」制度です。「運用型」というハードルの高い免許を取得したレオパレス信託では、法令で定められた忠実義務に基づき、お客様に最善のサービスを提供してまいります。

レオパレス21グループが、これまで蓄積してきた不動産ビジネスと資産活用のプロとしてのノウハウに加え、レオパレス信託が円滑な相続や資産承継をサポートさせていただくことで、ワンストップのコンサルティングサービスが提供できるのです。

家系図で承継の問題点を明らかにし、信託での解決事例を踏まえて検討

レオパレス信託
Q:レオパレス信託設立に対する反響をお聞かせください。

高良:レオパレス21では全国約2万8000人のアパートオーナー様に対して、定期的に各地域で「オーナー会」という近況報告会や、次世代向けのオーナー会も行っております。その他、資産形成や税務問題をサポートする「ライフステージサポートサービス」といった定例個別相談も行っており、そのようなイベントを通じて、多くのオーナー様から「今後、所有不動産を息子や娘の世代に引き継ぐに当たり、全面的にサポートしてほしい」といった声をいただいております。信託への関心も年々高まっており、お問い合わせが増加しています。

信託会社開業に伴い、各地で開催しております「信託活用セミナー」では、毎回数十人ものご参加をいただいています。ご本人の来場のほか、資産を引き継ぐ次世代の方も非常に関心をお持ちで、多くの方にお越しいただいております。セミナーでは、ご自身の家系図を書くところから始めていただき、信託の仕組みのご説明と具体的な事例を幾つかご紹介しています。セミナー後には個別相談会も行っております。信託を解説した書籍も多数出版されていますが、ご自身のケースについてどうなのかは、なかなか分かりにくいものです。当日に個別相談を希望される方も多く、具体的な内容についてお話いただき、もやもやとした不安の解決やお悩みの解消にお役立ていただいております。その結果、信託という手段を使わずとも、ご家族で事前に対処すべき内容が明確になるのであれば、それこそが当社の取り組みとして最も重要なこと、と考えております。

山田:ある程度ご年配のオーナー様であれば、一度は家系図を書いて将来を考えておくと良いのではないでしょうか。オーナー様がお気づきでない課題が見つかるかもしれませんし、ご家族では話しづらいこともあるものです。皆様の信託へのご関心の高さを実感しています。皆様にとって、セミナーは良いきっかけになるでしょう。

「お客様の信頼のパートナー」にふさわしく、着実に、誠実に

Q:今後の展開について教えてください。

山田:まず、レオパレス21のアパートオーナー様へのご案内を、信託契約代理店の当局への登録をしましたレオパレス21を通して、首都圏を中心に行っていき順次拡大していく予定です。また一般的に、こうしたニーズのある方が、まずご相談なさるのは相続関係の相談窓口である税理士・司法書士や、地方銀行・信用金庫など、地元密着の金融機関が多いようですが、そちらと代理店窓口を含めた連携強化に取り組みます。これにより、レオパレス21のオーナー様以外のお客様にも、ご案内を進めていくことができます。

大手の信託銀行を始め、金融機関は遺言業務の取り扱いには長けていても、小口不動産の信託は、ほとんど取り扱っていないのが実情です。また、信託会社においても不動産信託を取り扱うところは限られます。少子高齢化の加速で、ますます個人のお客様の不動産承継ニーズが増す中、当社ではお客様の立場でお手伝いをさせていただきたいと思っています。

法人分野においても、所有不動産の管理や寮などの建て替えのアウトソース需要が見込まれます。法人取引に強みを持つレオパレス21として、法人向けの不動産信託活用のアプローチも視野にいれております。さらに将来的には、不動産証券化により、資金調達などに役立てていただく、信託受益権の流動化への取り組みも検討していきたいですね。

ただ、まずは何よりもお客様のニーズに的確にお応えできる信託会社として、コンサルティングを含めたサービスをしっかりと行っていくことです。信託を活用することで何ができるのか、そうした関心の高さや期待も強く感じております。不動産信託を社会に普及・啓蒙していくのは我々の使命ですね。
また、金融庁から免許を受けた「運用型信託会社」として、受託者の責任も強く感じております。そして、お客様にご信頼いただけるパートナーにふさわしく、着実に誠実に業務を行ってまいります。

(プロフィール)
レオパレス信託株式会社
代表取締役社長
山田睦裕
株式会社協和銀行(現株式会社りそな銀行)入行後、支店、本社審査部門等に従事。1999年10月株式会社エムディアイ(現、株式会社レオパレス21)に出向(2002年1月転籍)経理部長。その後、プラザ賃貸管理保証株式会社、株式会社レオパレス21常勤監査役を経て、2017年6月信託準備会社設立、代表取締役社長に就任。現在に至る。

レオパレス信託株式会社
信託営業部長
篠田亨
株式会社協和銀行(現株式会社りそな銀行)入行後、信託銀行子会社の設立、信託代理業務の統括部署など、主に信託業務部門に従事。2018年1月よりレオパレス21に出向し、レオパレス信託の免許取得、営業開始にプロジェクトメンバーとして参画。同年5月のレオパレス信託の免許取得とともに、現職に就任。

株式会社レオパレス21
理事 マーケット開発統括部長
尾池靖
大東京火災海上保険株式会社(現あいおいニッセイ同和損害保険株式会社)入社後、リテール部門、ホール部門に従事。2014年3月にレオパレス21に転職し士業連携仕組構築、WBS「ワールド・ビジネス・サポート」(現、GROS)企画構築、社長室長、信託会社設立プロジェクトリーダー等に従事し、現在に至る。現在、レオパレス信託株式会社(非常勤)取締役を兼務。

株式会社レオパレス21
連携企画課 課長
高良真一郎
2000年入社。2017年2月より現職。信託会社設立プロジェクトに従事。レオパレス信託株式会社 営業企画部を兼務。

レオパレス信託株式会社
https://www.leopalace-trust.co.jp/

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