空き家放置はリスクが高い? 売るべき? 貸すべき? その判断基準とは

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空き家が社会的問題と捉えられるようになった昨今、今後空き家をどのようにすれば良いか迷い悩んでいる方も多いのではないでしょうか。空き家は放置するとリスクが高いと言われています。
選択肢としては、解体、売却、賃貸がありますが、解体は費用が掛かるばかりでメリットがあまりないので、できれば避けたい選択肢ですから、現実的には売却と賃貸の2つの選択肢となります。
これら2つの選択肢について、空き家に関する諸事情を考慮しながら、どんな基準に基づいて判断すれば良いかを考えていきたいと思います。

空き家を放置した場合のリスク

現在、日本全国で放置されている空き家の数は、総務省統計局が発表したデータ(2013年調査)によると、820万戸で空き家率にすると13.5%にもなっています。空き家は建物だから放っておいても大丈夫だろうと思われがちですが、実際には長い間放置された空き家は、家屋の一部が破損したり、家自体が倒壊するなど様々な問題を引き起こしています。
国土交通省の報告では、破損や倒壊などの問題を起こした空き家の例を紹介していますが、空き家になると通風や通水が途絶えるため、具体的に次のような現象が起きると言われています。

・長期間にわたり湿気がとどまることによる畳の膨張
・壁紙を侵食するカビの出現
・雨水が入り込んだために起きる構造材の腐食
・排水トラップの封水消失による不快な臭いの発生や害虫などの入り込み

このように劣化を続ける空き家はさらに台風や洪水などにより屋根が飛んだり、壁が脱落したりなどの被害が発生し近所迷惑になるだけでなく、放置し続けると最後には家自体が自然倒壊する可能性もあります。

放置により被害が生じた場合の法律や制度

空き家放置
空き家を放置したことによって第三者に損害が発生すると、空き家の持ち主は「損害賠償責任」を負うことになり、賠償の支払いを求められます。この場合、例えば第三者が受けた損害が直接空き家の所有者によって起こされたものでなくても、空き家を放置していたこと自体に落ち度があると考えられ、損害賠償を請求されるのです。
さらには2014年に、「空家等対策特別措置法」が制定され、放置されていたり、行うべき管理がされていない空き家を特定して改善するよう勧告することができるようになりました。
ここで注意したいのが、短絡的に「だったら空き家を解体する」という選択肢を選んでしまうことです。解体は一見合理的に見えますが、実際には解体費用がかなり掛かる経済的に不利な選択肢なのです。ですから、空き家の解体を考える前に貸すか売るかの選択肢をまず考えることが大切です。

空き家の利用価値がある場合

破損がそれほど激しくなく、ある程度のお金をかければ比較的簡単に改築や修理のできる空き家の場合はどうでしょうか。
この場合には売却するか貸すかの2つの選択があります。この2つの選択肢からどちらを選ぶかは国が定める賃貸住宅の条件にマッチし、しかも改築や修理費用を掛けても経済的に有利であるかどうかが判断の基準になります。この場合、次に挙げる内容について、想定しやすい将来ということで5年を基準として考えた場合、どれだけの経費が掛かりどれだけの経済的メリットが見込まれるかを計算して比較します。

空き家の立地条件

空き家を売るか貸すかを決める際、最初に考えなければいけないのが空き家の立地条件です。
つまり、その空き家が所在するエリアで賃貸住宅の需要がどれくらいなのかを知る必要があります。例えば、何かの産業が伸びていて人口が増えている所なら賃貸住宅の需要は高いでしょうし、反対に人口が減っている所では需要は低いということになります。賃貸住宅の需要があまりないと分かった場合、年数の経過とともに売却価値も下がるため、空き家は売ったほうが良いでしょう。

空き家の修繕工事の必要性

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では賃貸住宅の需要がある場合、次に考慮しなければいけないのが、「新耐震基準」などの賃貸住宅の条件にマッチしているかどうかです。
条件にマッチしている場合、もしくは簡単な修繕で条件にマッチさせられる場合は、貸すことも考えられます。反対に条件にマッチしていない場合は、空き家の修繕や内装工事費に掛かる費用がどれくらいになるか計算する必要があります。計算の結果、修繕工事に費用が予想以上の場合は売ることを検討したほうが良いかもしれません。

5年先の空き家の売却価値

修繕箇所が少なくそれほど費用が掛からない場合、選択肢は貸すか売るか2つとなり、貸すことを選ぶ場合には、貸した後の空き家の売却価値がどれくらいになっているかを知っておく必要があります。
ここでも前述と同様に5年後を基準にして考えていきたいと思います。
まず空き家の売却価値を知るには5年後の不動産売却価格の上昇がどうなっているかをある程度知る必要があります。これには、国土交通省が発表している「不動産価格指数」などを参考にすると良いでしょう。この指数を見ると各地域の不動産の価格が上昇傾向にあるのか下降傾向にあるのかが分かるようになっています。ただ「不動産価格指数」だけを見て、価格が上昇傾向にあることが分かり貸すことにしたとしても、それだけでは不十分です。
なぜなら、この時点では、空き家を貸した場合に何のトラブルも起きず、トラブル対応の費用が発生しないことを前提としているので、実際には正しい見通しと言えないからです。どんなものにもトラブルが発生するリスクが伴うことを考慮する必要があります。
空き家の賃貸に関するリスクには、「家賃を毎月きちんと支払ってくれない」「5年後の売却価格が下がる可能性がある」「家屋の一部が破損し修理が必要なる」などがあります。もちろん結果的に何もトラブルが起きない場合もありますが、一般的にはリスクを見越し、それに対して金銭的な準備をしておく必要があるのです。

譲渡税の特別控除

空き家の売却か賃貸かを判断する際、もうひとつ考慮しなければいけないのが譲渡税です。譲渡税は家を売却などで別の人に譲渡する場合に発生する税金ですが、空き家を遺産相続した場合、相続後3年経過するその年の12月31日までに売却すると3000万円の「特別控除」の特例が適用され、その分出費が少なくなります。この特例が適用されるには次の条件を満たす必要があります。

・空き家が1981年5月31日以前に建築されたものであること
・区分所有建物(マンションやビルなど1つの建物が2つ以上の部屋に分けられているもの)登記がされている建物でないこと
・相続開始直前にその家の持ち主以外が住んでいなかったこと

金銭面において空き家を売るか貸すかの判断を下す前に、この3000万円の特別控除の特例が当てはまるかどうかを調べ、当てはまる場合は経済的なメリットとしてその額を加味することができます。

お金以外で考慮すべきこと

以上は空き家を売るか貸すかを判断するときに基準とすべき経済的な内容ですが、空き家の行く末を判断するには、経済的な側面以外に空き家を相続した複数の関係者間に起こる意見の違いも重要になります。
空き家の相続が1人の場合は、その人が決めれば良いのですが、兄弟姉妹など複数の人が相続すると、空き家の行く末について異なる意見が生じ、売るにしても貸すにしても、なかなか合意できないという問題が起きやすくなります。
こうした問題が持ち上がらないようにするには、可能であれば相続する前から方向性をある程度決めておくか、急な相続の発生により暫定として複数の人が共同相続になった場合で、空き家の対応方法に合意できない場合には空き家の法律相談などを行っている機関や事業者に相談するのが良いでしょう。
レオパレス21はそうした事業者のひとつであり、「東京都空き家コーディネーター」にも選定されており、空き家の利活用について様々な相談に応じることができます。

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空き家を相続したものの、既に自分の家を持っていたり生活の場が遠く離れているなどの理由で、その空き家を放置しているケースが増えています。空き家は放置すればするほど傷みが激しくなり、破損したり倒壊したりして近所に被害を招く可能性があり、賠償金を請求されることもあります。空き家を相続したら、理想としては相続する前から、空き家を解体するのか、売るのか貸すのかなど、空き家の処置に伴う法的、経済的また関係者の心理的な要素をきちんと理解し、適切な判断基準に従って空き家の取り扱いを決めておくことが望まれます。ただ、空き家を解体することには多大な費用が掛かり不利となるため、利活用することを考慮したほうが良いと言えるでしょう。その際にはここでお伝えした判断基準に従って貸すか売るかを選択し、空き家放置のリスクを減らしていくことが大切です。

株式会社レオパレス21が『東京都空き家コーディネーター』に選定
https://www.leopalace21.co.jp/news/2018/0618_2529.html

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